Договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения — это юридический документ, который устанавливает условия аренды жилого помещения между наймодателем (собственником жилья) и нанимателем (человеком, который снимает жильё). Одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (ст. 671 Гражданского кодекса РФ).
Срок договора может составлять до 5 лет. В случае превышения срока аренды 12 месяцев, документ подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В целях избежания этой процедуры, часто стороны заключают договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации (продления).
Основные изменения правил найма жилья в 2025 году
С 1 сентября 2025 года в России вступили в силу изменения в правилах найма жилья. Некоторые из них:
- Право на регистрацию несовершеннолетних детей без согласия собственника. Если арендатор имеет временную или постоянную регистрацию в квартире, то он может прописать своих детей, без разрешения владельца жилья.
- Преимущественное право на продление договора. Для договоров, заключённых на срок более года, арендатор получает приоритетное право на возобновление арендных отношений на прежних условиях. Собственник обязан уведомить его о своём отказе от продления не менее чем за три месяца. В случае нарушения этого правила договор считается автоматически продлённым.
- Защита от выселения определённых категорий жильцов. К ним относятся арендаторы, заключившие договор найма сроком более одного года, несовершеннолетние дети, зарегистрированные в квартире, и члены семьи нанимателя, проживающие вместе с ним.
Заявление на регистрацию по месту жительства и пребывания теперь можно подать онлайн, а оформить прописку в МВД должны за шесть дней с момента обращения1. Будет ли прописка ребенка постоянной или временной, зависит от того, как зарегистрированы родители.
Ответственность сторон договора найма жилого помещения
Согласно законодательству РФ, временная регистрация обязательна при проживании в жилом помещении более 90 дней. Это правило распространяется как на российских граждан, так и на иностранных. «Если собственник квартиры сдает ее жильцам и заключает с ними договор на срок, больший, чем 90 дней, он обязан при необходимости сделать им временную регистрацию в этой квартире. В случае отсутствия регистрации по месту временного или постоянного жительства, предусмотрены штрафы как для нанимателей, так и арендодателей. Размер штрафа составляет 5-7 тыс. руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 2-5 тыс. руб. для других регионов России (ст. 19.15.1 КоАП РФ).
Важно: Иностранные граждане обязаны зарегистрироваться в течение 7 дней с момента заключения договора и въезда в жилье. Для граждан стран ЕАЭС (Беларуссия, Казахстан, Кыргыстан, Армения) действуют льготные условия: они могут проживать без регистрации до 30 дней, а граждане Белоруссии – до 90 дней, как и граждане РФ
Невыполнение требований миграционного учета влечет административную ответственность как для иностранного гражданина (нанимателя), так и для принимающей стороны (наймодателя):
Для иностранного гражданина: проживание без регистрации по месту пребывания (или несвоевременная постановка на учет) рассматривается как нарушение режима пребывания. В соответствии со ст. 18.8 КоАП РФ наказывается штрафом в размере от 2 тыс. до 5 тыс. руб. (в обычных регионах). В городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге (а также Московской и Ленинградской областях) штраф выше – от 5 тыс. до 7 тыс. руб. Кроме того, законом предусмотрено административное выдворение (депортация) нарушителя за пределы РФ в дополнение к штрафу либо вместо него. На практике впервые нарушение миграционного учета может быть ограничено штрафом, однако при отягчающих обстоятельствах или повторном нарушении возрастает риск выдворения и закрытия въезда в РФ.
